ITP/AJD en compra inmobiliaria en Baleares: vivienda, locales, garajes y operaciones de alto valor
Respuesta rápida (criterio general)
Si compras un inmueble en Mallorca, Menorca, Ibiza o Formentera, conviene cerrar antes de firmar qué impuesto corresponde, qué tarifa o tipo aplica y qué requisitos deben acreditarse para evitar regularizaciones, autoliquidaciones complementarias, intereses o pérdida de beneficios fiscales. Esta guía no se limita a la vivienda: también está pensada para locales, oficinas, naves, garajes, solares y otras operaciones inmobiliarias de importe elevado.
Respuesta rápida (criterio general)
- Segunda mano: en general, TPO.
- Obra nueva: en general, IVA + AJD.
- Vivienda nueva: IVA generalmente del 10%.
- La tarifa general de TPO no se limita a vivienda residencial: puede afectar también a otros activos inmobiliarios.
- En operaciones de importe alto o estructura compleja, conviene revisar la calificación fiscal antes de firmar.
Bloque fiscal operativo ITP/AJD en Baleares
Resumen técnico de uso práctico. Debe confirmarse siempre con la fecha de devengo, la configuración civil y fiscal del negocio, la escritura y la documentación de soporte.
1) Segunda transmisión inmobiliaria: regla general TPO
La transmisión onerosa de inmuebles de segunda mano tributa, con carácter general, por ITP en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas. Esta lógica no afecta solo a viviendas: también puede impactar en locales, oficinas, naves, solares y otros activos inmobiliarios.
En operaciones de ticket alto, este punto es especialmente relevante porque la tarifa general del artículo 10 no se detiene en el 10%.
Tarifa general TPO en inmuebles (art. 10):
- Hasta 400.000 €: 8%.
- De 400.000,01 € a 600.000 €: 9%.
- De 600.000,01 € a 1.000.000 €: 10%.
- De 1.000.000,01 € a 2.000.000 €: 12%.
- Más de 2.000.000 €: 13%.
- La norma configura esta tarifa como tipo medio sobre el valor real o declarado, si este último es superior.
2) Garajes transmitidos separadamente
Si el bien inmueble es urbanísticamente calificable como plaza de garaje y se transmite separadamente, el artículo 10 prevé una tarifa específica.
- Hasta 30.000 €: 8%.
- Exceso sobre 30.000 €: 9%.
- Si se trata de garajes anexos a una vivienda, hasta un máximo de dos, se aplica la regla general inmobiliaria.
3) Obra nueva: IVA + AJD
En la compraventa de obra nueva, la regla general es IVA + AJD. Si se trata de vivienda nueva transmitida por el promotor, el IVA es generalmente del 10%.
Además, en Baleares, la escritura puede quedar sujeta a AJD con el tipo autonómico aplicable, siempre según la configuración concreta de la operación y los requisitos legales.
La página no debe presentar esta operación como si hubiera una suma ordinaria “ITP + IVA” sobre la misma transmisión, porque ese planteamiento induce a error.
4) AJD: tipo general del 1,5%
El artículo 15 fija, con carácter general, el tipo del 1,5% para las primeras copias de escrituras y actas notariales que documenten actos o contratos inscribibles, cuando recaigan sobre cantidad o cosa evaluable y no estén sujetos al impuesto sobre sucesiones y donaciones ni a las modalidades incompatibles del ITPAJD.
En la práctica inmobiliaria, este es el punto de partida cuando la operación está en el circuito de AJD.
5) AJD del 1,2% para determinadas primeras viviendas habituales
El artículo 17 prevé un tipo del 1,2% para determinadas operaciones inmobiliarias sujetas a AJD cuando el inmueble vaya a constituir la primera vivienda habitual del adquirente, con un valor real o declarado —si este último es superior— igual o inferior a 270.151,20 €.
Además, exige adquirir al menos el 50% de la plena propiedad o del derecho de uso o disfrute y no ser titular o cotitular en porcentaje igual o superior al 50% de otro derecho de propiedad o uso sobre otra vivienda.
No es un tipo automático: exige encaje exacto y prueba suficiente.
6) AJD del 2% para determinadas operaciones inmobiliarias de 1.000.000 € o más
El artículo 17 bis prevé un tipo incrementado del 2% para determinadas primeras copias de escrituras y actas notariales cuando tengan por objeto la transmisión onerosa o la constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles, excepto los derechos reales de garantía, y el valor real o declarado —si este último es superior— del inmueble sea igual o superior a 1.000.000 €.
Este bloque debe explicarse con precisión porque no toda operación de alto valor cae automáticamente en AJD: depende de que la operación esté en el circuito de AJD.
Beneficios fiscales que conviene revisar con prudencia
Los tipos reducidos, tipos específicos y bonificaciones dependen de requisitos legales concretos, de la fecha exacta de devengo y de la configuración real de la operación. El incumplimiento puede obligar a presentar autoliquidación complementaria con intereses.
TPO reducido del 4%: el artículo 10 prevé un tipo del 4% cuando el valor real o declarado —si este último es superior— sea igual o inferior a 270.151,20 €, el inmueble constituya vivienda habitual, se adquiera al menos el 50% y no exista titularidad suficiente sobre otra vivienda.
TPO reducido del 2%: el artículo 10 también prevé un tipo del 2% para los primeros 270.151,20 € en supuestos específicos que exigen, además de los requisitos anteriores, circunstancias subjetivas concretas.
Bonificación del 100% para determinados colectivos: el artículo 14 quater establece una bonificación autonómica del 100% para la adquisición de primera vivienda habitual por jóvenes menores de treinta años o personas con discapacidad igual o superior al 33%, con requisitos estrictos de residencia, titularidad, renta, valor y financiación hipotecaria mínima, salvo excepciones legales.
Qué impuesto corresponde según la operación
Segunda transmisión de vivienda usada: la lógica general es TPO. En operaciones de valor alto, la tarifa aplicable puede entrar en los tramos del 12% y del 13%.
Vivienda nueva: la lógica general es IVA + AJD. Si la vivienda nueva la transmite el promotor, el IVA es generalmente del 10%.
Locales, oficinas, naves, solares y otros activos inmobiliarios: la tarifa general del artículo 10 también puede afectarles y, en determinados supuestos, la sujeción a IVA o AJD exige revisión fina.
Garajes: si el garaje se transmite separadamente, puede operar la tarifa especial 8% / 9%. Si es anexo a la vivienda, hasta un máximo de dos, se aplica la regla general inmobiliaria.
Operaciones de alto valor: a partir de ciertos umbrales, la operación se mueve en un escenario con tramos más altos en TPO o, en circuito AJD, con tipos específicos o incrementados.
Base legal principal en Baleares
La referencia jurídica principal de esta página es el texto consolidado del BOE del Decreto Legislativo 1/2014, de 6 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears en materia de tributos cedidos por el Estado.
https://www.boe.es/eli/es-ib/dlg/2014/06/06/1/con
- Artículo 10: Regula los tipos generales en operaciones inmobiliarias, la tarifa especial de garajes y determinados tipos reducidos del 4% y del 2% en supuestos concretos.
- Artículo 14 quater: Regula la bonificación autonómica del 100% para la adquisición de la primera vivienda habitual por jóvenes menores de treinta años o personas con discapacidad, con requisitos estrictos.
- Artículo 15: Fija el tipo general del 1,5% en AJD para documentos notariales.
- Artículo 17: Prevé el tipo del 1,2% para determinadas primeras viviendas habituales sujetas a AJD.
- Artículo 17 bis: Regula el tipo incrementado del 2% en determinadas operaciones inmobiliarias sujetas a AJD cuando el valor del inmueble alcance el umbral legal.
Como apoyo práctico-administrativo, la ATIB ofrece el modelo 600 para la autoliquidación del impuesto: https://www.atib.es/TA/Modelos/Modelo.aspx?m=600
Checklist técnico antes de presentar el modelo 600
Este control previo reduce errores de calificación, de base imponible, de tipo aplicable y de pérdida de beneficios fiscales.
Calificación fiscal de la operación
Confirmar si la operación encaja en la lógica general de TPO o en la de IVA + AJD.
Base imponible y valor relevante
No basta con repetir el precio de compraventa sin revisar la base fiscal relevante según normativa y configuración de la operación.
Tarifa o tipo correcto
Aplicar la tarifa general completa de TPO, la tarifa especial de garajes o, en su caso, el tipo de AJD que corresponda.
Beneficios fiscales
Comprobar requisito por requisito, sin asumir su aplicación automática.
Fecha de devengo
Alinear el análisis con la fecha exacta de devengo para evitar errores normativos o de redacción aplicable.
Prueba documental
Preparar expediente con escritura, copia simple, valores, justificación de residencia, financiación, destino como vivienda habitual y demás documentos relevantes.
FAQ técnico ITP/AJD en Baleares
¿Se paga ITP o IVA al comprar un inmueble en Baleares?
Depende de la naturaleza de la operación. En segunda transmisión inmobiliaria, la lógica general es TPO. En obra nueva, la regla general es IVA + AJD. La calificación correcta debe cerrarse antes de firmar, porque un error en este punto arrastra todo el análisis posterior.
¿Qué pasa si compro una vivienda nueva en Mallorca?
Si se trata de vivienda nueva transmitida por el promotor, el IVA es generalmente del 10%. Además, en Baleares, la escritura puede quedar sujeta a AJD con el tipo autonómico aplicable. Antes de firmar conviene revisar si existe o no algún tipo específico o reducido y si se cumplen realmente sus requisitos.
¿Qué pasa si compro una vivienda usada de más de 1.000.000 €?
En una segunda transmisión de vivienda usada, la operación entra, con carácter general, en la lógica de TPO. Además, en Baleares la tarifa general no se detiene en el 10%: a partir de determinados umbrales entran en juego los tramos del 12% y del 13%. Por eso, en operaciones de importe alto conviene revisar bien la base imponible, el valor fiscal relevante y si existe o no algún beneficio fiscal aplicable, sin mezclar esta regla general con la tributación propia de las operaciones sujetas a IVA + AJD.
¿La tarifa se aplica solo a viviendas o también a otros activos inmobiliarios?
No se limita a vivienda residencial. Puede afectar también a locales, oficinas, naves, solares y otros activos inmobiliarios. Precisamente por eso, esta página no debe presentarse como una guía solo de compra de vivienda.
¿Cómo tributa un garaje?
Si el garaje se transmite separadamente, puede operar la tarifa especial del 8% hasta 30.000 € y del 9% sobre el exceso. Si se trata de garajes anexos a vivienda, hasta un máximo de dos, se aplica la regla general inmobiliaria.
¿Cuál es el tipo general de AJD en Baleares?
El tipo general es el 1,5% para las primeras copias de escrituras y actas notariales que cumplan los requisitos legales de AJD. No todo documento notarial inmobiliario genera la misma consecuencia fiscal: la operación debe estar correctamente calificada.
¿Cuándo puede aplicarse AJD al 1,2%?
Cuando concurren los requisitos del artículo 17 para determinadas operaciones inmobiliarias que tengan por objeto la primera vivienda habitual del adquirente, dentro del umbral legal y con el resto de condiciones exigidas. No es un tipo automático ni puede aplicarse por simple analogía.
¿Qué conviene revisar antes de presentar el modelo 600?
Conviene cerrar la calificación fiscal, la base imponible, el valor relevante, la tarifa o tipo correcto, la eventual aplicación de beneficios fiscales, la fecha de devengo y la coherencia documental completa de la operación.
Cierre / CTA final
Antes de firmar una compraventa inmobiliaria en Baleares conviene revisar la operación con enfoque jurídico-fiscal completo: impuesto aplicable, base imponible, tarifa o tipo correcto, posible AJD, beneficios fiscales sostenibles y riesgo real de regularización posterior.
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