Grunderwerbsteuer auf den Balearen: Sätze und Berechnung beim Immobilienkauf
Kurzantwort (allgemeine Regel)
Die Grunderwerbsteuer (ITP) auf den Balearen gilt als allgemeine Regel für den Kauf von Bestandsimmobilien und anderen Übertragungen, die der Grunderwerbsteuer unterliegen. Neubauten hingegen unterliegen in der Regel der Mehrwertsteuer und der Urkundensteuer (AJD). Vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags oder der notariellen Urkunde empfiehlt es sich, den anwendbaren Steuersatz, die Bemessungsgrundlage, den Kataster-Referenzwert, das Modell 600, die Einreichungsfrist und mögliche Steuervergünstigungen zu prüfen.
Kurzantwort (allgemeine Regel)
- Weiterverkauf: in der Regel TPO.
- Neubau: in der Regel MwSt. + AJD.
- Neuer Wohnraum: MwSt. in der Regel 10 %.
- Die allgemeine TPO-Tabelle kann auch für nicht-wohnliche Immobilien gelten.
- Bei komplexen oder hochpreisigen Geschäften ist eine steuerliche Vorprüfung empfehlenswert.
Grunderwerbsteuersätze auf den Balearen bei Immobilientransaktionen
Praktische technische Zusammenfassung. Sie muss immer anhand des Entstehungszeitpunkts, der rechtlichen Struktur und der Nachweise validiert werden.
1) Zweitübertragung: allgemeine TPO-Regel
Die entgeltliche Übertragung einer gebrauchten Immobilie unterliegt grundsätzlich der TPO.
Bei hohen Transaktionswerten kann die Tabelle aus Artikel 10 bis auf 13 % steigen.
- Bis 400.000 €: 8 %.
- 400.000,01 € bis 600.000 €: 9 %.
- 600.000,01 € bis 1.000.000 €: 10 %.
- 1.000.000,01 € bis 2.000.000 €: 12 %.
- Über 2.000.000 €: 13 %.
- Die konkrete Anwendung hängt vom Entstehungszeitpunkt, der Art des Vorgangs, der Bemessungsgrundlage und dem Vorliegen etwaiger Steuervergünstigungen ab.
2) Separat übertragene Garagen
Wird ein Garagenstellplatz separat übertragen, gilt die spezielle Skala des Artikels 10.
- Bis 30.000 €: 8 %.
- Anteil über 30.000 €: 9 %.
- Mit Wohnung verbundene Garagen (maximal zwei): allgemeine Immobilienregel.
3) Neubau: MwSt. + AJD
Bei Neubauten gilt grundsätzlich MwSt. + AJD.
Beim Verkauf neuer Wohnungen durch den Bauträger beträgt die MwSt. in der Regel 10 %.
4) AJD: allgemeiner Satz von 1,5 %
Artikel 15 sieht grundsätzlich 1,5 % AJD für bestimmte eintragungsfähige notarielle Urkunden vor.
5) AJD von 1,2 % für bestimmte erste Hauptwohnungen
Artikel 17 sieht in bestimmten Fällen der ersten Hauptwohnung 1,2 % vor, unter Wert- und Eigentumsvoraussetzungen.
Dies ist nicht automatisch und muss sauber nachgewiesen werden.
6) AJD von 2 % bei bestimmten Geschäften ab 1.000.000 €
Artikel 17 bis sieht 2 % für bestimmte Immobilienvorgänge oberhalb der gesetzlichen Schwelle vor.
Steuervergünstigungen mit Vorsicht prüfen
Ermäßigte Sätze und Begünstigungen hängen von strengen gesetzlichen Voraussetzungen und dem exakten Entstehungszeitpunkt ab.
Bei Nichterfüllung drohen Nachveranlagung und Zinsen.
Auch die reduzierten TPO-Sätze von 4 % und 2 % sowie die 100%-Begünstigung nach Artikel 14 quater sind im Einzelfall zu prüfen.
Welche Steuer je nach Vorgang gilt
Gebrauchte Wohnung: regelmäßig TPO.
Neue Wohnung: regelmäßig MwSt. + AJD.
Gewerbeeinheiten, Büros, Hallen, Grundstücke und hochpreisige Vorgänge erfordern eine spezifische Steueranalyse.
Wesentliche Rechtsgrundlage auf den Balearen
Hauptreferenz ist der konsolidierte BOE-Text des Legislativdekrets 1/2014 vom 6. Juni über die an die Autonome Gemeinschaft der Balearen übertragenen Steuern.
https://www.boe.es/eli/es-ib/dlg/2014/06/06/1/con
- Artikel 10: Allgemeine Sätze bei Immobilienvorgängen, spezielle Garagenskala und bestimmte ermäßigte Sätze.
- Artikel 14 quater: Regionale 100%-Begünstigung für bestimmte Erwerber der ersten Hauptwohnung unter strengen Voraussetzungen.
- Artikel 15: Allgemeiner AJD-Satz von 1,5 % für bestimmte notarielle Urkunden.
- Artikel 17: AJD-Satz von 1,2 % in bestimmten Fällen der ersten Hauptwohnung.
- Artikel 17 bis: Erhöhter AJD-Satz von 2 % bei bestimmten Immobilienvorgängen.
Zur praktischen Abwicklung stellt die ATIB das Modell 600 zur Selbstveranlagung bereit: https://www.atib.es/TA/Modelos/Modelo.aspx?m=600
Technische Checkliste vor Einreichung des Modells 600
Diese Vorabkontrolle reduziert Fehler bei steuerlicher Einordnung, Bemessungsgrundlage und Steuersatz.
Steuerliche Einordnung des Vorgangs
Prüfen, ob TPO oder MwSt. + AJD der richtige Rahmen ist.
Bemessungsgrundlage und relevanter Wert
Die korrekte steuerliche Basis nach Norm und realer Vertragsstruktur validieren.
Richtiger Steuersatz
Allgemeine Skala, Garagenskala oder den tatsächlich anwendbaren AJD-Satz verwenden.
Steuervergünstigungen
Jede Voraussetzung einzeln prüfen; keine automatische Anwendung unterstellen.
Fristen und Einreichung
Fristen, Unterlagen und Datengenauigkeit im Modell 600 kontrollieren.
Technische FAQ zu ITP/AJD auf den Balearen
Woher weiß ich, ob mein Kauf unter TPO oder MwSt. + AJD fällt?
Entscheidend ist vor allem, ob es sich um eine Erst- oder Zweitübertragung handelt, mit einzelfallabhängigen Besonderheiten.
Gilt die TPO-Tabelle nur für Wohnungen?
Nein. Sie kann auch für Gewerbeeinheiten, Büros, Hallen, Grundstücke und andere Immobilienwerte gelten.
Ist der AJD-Satz von 1,2 % bei der ersten Hauptwohnung automatisch?
Nein. Artikel 17 verlangt konkrete Wert- und Eigentumsvoraussetzungen sowie geeignete Nachweise.
Was passiert bei falscher Anwendung einer Steuervergünstigung?
Die Verwaltung kann nachveranlagen und zusätzliche Steuer sowie Zinsen fordern.
Warum sollte die Steuerprüfung vor Unterzeichnung erfolgen?
Um Risiken frühzeitig zu erkennen und die zivilrechtliche Struktur mit Steuerbehandlung und Modell-600-Einreichung abzustimmen.
Welcher Grunderwerbsteuersatz gilt auf den Balearen beim Kauf einer Bestandsimmobilie?
Der Kauf einer Bestandsimmobilie auf den Balearen unterliegt grundsätzlich dem Grunderwerbsteuerregime (TPO). Der Satz ist progressiv gestaffelt: 8 % bis 400.000 €; 9 % von 400.000,01 € bis 600.000 €; 10 % von 600.000,01 € bis 1.000.000 €; 12 % von 1.000.000,01 € bis 2.000.000 €; 13 % darüber hinaus. Ermäßigte Sätze können gelten, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Hauptwohnsitz erfüllt sind.
Wie wird die Grunderwerbsteuer auf den Balearen berechnet?
Die Steuer wird berechnet, indem der maßgebliche Steuersatz auf die Bemessungsgrundlage angewendet wird. Diese entspricht dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie oder dem amtlichen Kataster-Referenzwert, sofern dieser den erklärten Kaufpreis übersteigt. Die Skala ist nach Wertstufen progressiv. Der so ermittelte Betrag wird über das Modell 600 bei der ATIB erklärt und bezahlt.
Was ist der Unterschied zwischen ITP und AJD auf den Balearen?
Die ITP in der Modalität der Grunderwerbsteuer (TPO) gilt grundsätzlich für den Kauf von Bestandsimmobilien. Die AJD (Urkundensteuer auf eintragungsfähige Notarurkunden) gilt für beurkundungspflichtige Vorgänge und wird typischerweise beim Neubaukauf neben der Mehrwertsteuer fällig. Es handelt sich um zwei verschiedene Modalitäten derselben Steuer, die sich im Regelfall bei ein und demselben Vorgang nicht kumulieren.
Wann muss das Modell 600 auf den Balearen eingereicht werden?
Das Modell 600 ist grundsätzlich innerhalb eines Monats ab dem Entstehungszeitpunkt einzureichen, der in der Regel mit dem Datum der notariellen Urkunde zusammenfällt. Die Einreichung erfolgt bei der ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears). Eine verspätete Einreichung kann Zuschläge oder, je nach Fall, ein Bußgeldverfahren auslösen.
Welche Steuern fallen beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca an?
Das hängt von der Art der Immobilie ab. Bei einer Bestandsimmobilie zahlt der Käufer in der Regel Grunderwerbsteuer nach dem balearischen Steuersatz. Bei einem Neubau, der vom Bauträger verkauft wird, zahlt der Käufer Mehrwertsteuer (in der Regel 10 %) und die Urkundensteuer (AJD) auf den Notarvertrag. In beiden Fällen können Notar-, Grundbuch- und Verwaltungskosten hinzukommen, die keine Steuern sind.
Eine saubere Steuerstruktur vermeidet Folgekosten
Bei bedeutenden Immobiliengeschäften senkt eine juristisch-steuerliche Prüfung vor Unterzeichnung das Risiko von Steuerfolgen und erhöht die Transaktionssicherheit.
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