Comprar habitatge a Mallorca

A més del preu de compra, has de comptar amb entre un 10% i un 12% addicional en despeses. Per a un immoble de 400.000 € en segona transmissió, l'ITP a les Balears sol situar-se entre 32.000 € i 36.000 €, la notaria entre 800 € i 1.500 €, el registre entre 400 € i 900 €, i els honoraris d'advocat o gestoria segons l'abast acordat. En total, pressuposteja entre 40.000 € i 50.000 € addicionals al preu per tancar l'operació sense tensió de liquiditat.

Sí, els no residents poden comprar lliurement immobles a Espanya. Necessites un NIE, un compte bancari espanyol per a l'operació i, si no pots venir a signar en persona, un poder notarial apostil·lat al teu país. També has de tenir en compte que, si el venedor és no resident, el comprador està obligat a retenir el 3% del preu de compra i ingressar-lo a Hisenda com a pagament a compte de l'IRNR.

El NIE és el número d'identificació fiscal per a estrangers a Espanya, imprescindible per signar escriptures, pagar impostos i obrir comptes bancaris. Es pot sol·licitar al consolat espanyol del teu país de residència. El procés triga entre 2 i 8 setmanes depenent del consolat. També es pot obtenir a Espanya directament a comissaria amb cita prèvia, o mitjançant representant amb poder notarial.

La due diligence és la revisió completa de l'immoble abans de signar cap compromís. Inclou nota simple del Registre, titularitat i càrregues, situació cadastral, estat urbanístic, llicències d'obra, deutes de comunitat i IBI, i possibles expedients administratius pendents. A Mallorca és especialment rellevant perquè hi ha un percentatge elevat d'immobles amb obres no declarades, sòl rústic amb restriccions i propietats amb càrregues registrals antigues no cancel·lades.

Les arres penitencials (art. 1454 CC) permeten a qualsevol de les parts desistir: el comprador perd la senyal i el venedor la retorna doblada. Són les més habituals en compravenda d'habitatge. Les arres confirmatòries no permeten el desistiment unilateral —serveixen com a avançament del preu— i en cas d'incompliment només cap reclamar danys i perjudicis o exigir el compliment forçós. El tipus d'arres té conseqüències molt rellevants i ha de quedar clarament pactat.

El venedor no resident tributa a Espanya per la plusvàlua obtinguda al tipus del 19% (IRNR). A més, el comprador està obligat a retenir el 3% del preu de venda i ingressar-lo a Hisenda com a pagament a compte. Si la retenció supera l'impost que resulta de la declaració, el venedor pot sol·licitar la devolució de l'excés. També cal considerar la plusvàlua municipal, llevat que no hi hagi increment de valor del terreny demostrable.

És una situació freqüent. La solució habitual és coordinar la cancel·lació econòmica de la hipoteca en el mateix acte de firma: part del preu va directament al banc per cancel·lar el deute i s'allibera la càrrega simultàniament a la transmissió. La cancel·lació registral es pot tramitar després. Aquesta coordinació ha d'estar prevista en el pacte d'arres i acordada amb notaria i banc amb suficient antelació.

El sòl rústic representa una part molt rellevant del territori de Mallorca. Hi ha diferents categories —rústic comú, protegit i de protecció especial— amb usos permesos molt diferents. En general, les possibilitats d'edificar nous habitatges són molt limitades, i les obres de reforma o ampliació estan condicionades a la categoria específica i a la normativa del Consell de Mallorca. Abans de comprar sòl rústic o una finca amb edificacions, és imprescindible revisar la classificació real del sòl i l'estat urbanístic de les edificacions existents.

El termini habitual entre la firma del pacte d'arres i l'escriptura és de 4 a 10 setmanes. El factor més determinant sol ser el finançament hipotecari, que requereix taxació, anàlisi bancari i emissió d'oferta vinculant (mínim 10 dies hàbils abans de la firma per llei). La due diligence complexa, l'obtenció del NIE o la coordinació de poders des de l'estranger també poden ampliar el calendari. Pactar terminis reals des de l'inici és clau perquè l'operació arribi a bon terme.

No és legalment obligatori, però és altament recomanable. El notari dóna fe pública de l'acte però no assessora cap de les parts. La gestoria gestiona tràmits però no fa revisió jurídica ni urbanística. Un advocat especialitzat en immobiliari revisa la compravenda completa, detecta riscos abans de signar i negocia condicions al teu favor. En una operació de 300.000 € o més, els honoraris d'un advocat són proporcionals al risc que mitiguen.