Immobilienkauf auf Mallorca

Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Sie zwischen 10 % und 12 % an Nebenkosten einkalkulieren. Für eine Wiederverkaufsimmobilie von 400.000 € beträgt die ITP auf den Balearen in der Regel 32.000 € bis 36.000 €, die Notarkosten 800 € bis 1.500 €, die Grundbuchgebühren 400 € bis 900 € und die Anwalts- oder Gestoría-Honorare je nach vereinbartem Umfang. Planen Sie insgesamt 40.000 € bis 50.000 € zusätzlich zum Kaufpreis ein, um die Transaktion ohne Liquiditätsdruck abzuschließen.

Ja, Nichtansässige können in Spanien frei Immobilien erwerben. Sie benötigen eine NIE, ein spanisches Bankkonto für die Transaktion und, wenn Sie nicht persönlich zur Unterzeichnung erscheinen können, eine apostillierte notarielle Vollmacht aus Ihrem Land. Beachten Sie auch, dass der Käufer bei einem nicht ansässigen Verkäufer gesetzlich verpflichtet ist, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und als Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkäufers an das spanische Finanzamt abzuführen.

Die NIE ist die steuerliche Identifikationsnummer für Ausländer in Spanien, die für die Unterzeichnung von Urkunden, die Zahlung von Steuern und die Eröffnung von Bankkonten unerlässlich ist. Sie kann beim spanischen Konsulat in Ihrem Wohnsitzland beantragt werden — die Bearbeitungszeit variiert je nach Konsulat zwischen 2 und 8 Wochen. Sie kann auch in Spanien direkt bei einer Polizeidienststelle mit vorheriger Terminvereinbarung oder über einen Bevollmächtigten mit notarieller Vollmacht beantragt werden.

Die Due Diligence ist die vollständige Prüfung der Immobilie, bevor Sie eine Verpflichtung eingehen. Sie umfasst den Grundbuchauszug, Eigentumsverhältnisse und Belastungen, Katasterunterlagen, Bebauungsstatus, Baugenehmigungen, Schulden der Eigentümergemeinschaft und ausstehende Grundsteuer sowie etwaige laufende Verwaltungsverfahren. Auf Mallorca ist sie besonders wichtig, da eine erhebliche Anzahl von Immobilien nicht deklarierte Bauarbeiten, Agrarland mit Einschränkungen oder alte Hypotheken aufweist, die nie formal gelöscht wurden.

Die arras penitenciales (Art. 1454 des spanischen Zivilgesetzbuches) ermöglichen es jeder Partei, zurückzutreten: Der Käufer verliert die Anzahlung, der Verkäufer gibt sie doppelt zurück. Dies ist die gängigste Form beim Wohnimmobilienkauf. Die arras confirmatorias erlauben keinen einseitigen Rücktritt — sie dienen als Teilzahlung des Preises — und bei Vertragsbruch können nur Schadenersatz oder die Zwangserfüllung geltend gemacht werden. Die Art der Anzahlung hat erhebliche praktische Konsequenzen und muss immer klar schriftlich vereinbart werden.

Ein nicht ansässiger Verkäufer zahlt in Spanien Kapitalertragsteuer (IRNR) auf den erzielten Gewinn zum Steuersatz von 19 %. Der Käufer ist außerdem gesetzlich verpflichtet, 3 % des Gesamtverkaufspreises einzubehalten und direkt an das spanische Finanzamt als Vorauszahlung abzuführen. Übersteigt der Einbehalt die tatsächlich geschuldete Steuer, kann der Verkäufer die Rückerstattung des Überschusses beantragen. Die Gemeindesteuer auf Wertzuwachs kann ebenfalls anfallen, sofern kein nachweislicher Anstieg des Grundstückswerts vorliegt.

Das ist eine häufige Situation. Die übliche Lösung besteht darin, die wirtschaftliche Hypothekenlöschung bei der Unterzeichnung zu koordinieren: Ein Teil des Kaufpreises wird direkt an die Bank des Verkäufers gezahlt, um das Darlehen zu tilgen, und die Belastung wird gleichzeitig mit der Eigentumsübertragung aufgehoben. Die formale Löschung im Grundbuch kann anschließend bearbeitet werden. Diese Koordination muss im Kaufvorvertrag vorgesehen und im Voraus mit Notar und Bank abgestimmt werden.

Agrarland macht einen sehr bedeutenden Teil des mallorquinischen Territoriums aus. Es gibt verschiedene Kategorien — gewöhnliches Agrarland, Schutzgebiete und besondere Schutzzonen — mit sehr unterschiedlichen zulässigen Nutzungen. Im Allgemeinen sind die Möglichkeiten zum Bau neuer Wohngebäude sehr begrenzt, und Renovierungs- oder Erweiterungsarbeiten unterliegen der spezifischen Kategorie und den Vorschriften des Consell de Mallorca. Vor dem Kauf von Agrarland oder einer Immobilie mit bestehenden Gebäuden auf Agrarland ist es unerlässlich, die tatsächliche Flächenklassifizierung und den baurechtlichen Status der vorhandenen Strukturen zu überprüfen.

Der übliche Zeitraum zwischen der Unterzeichnung des Kaufvorvertrags und dem notariellen Kaufakt beträgt 4 bis 10 Wochen. Der häufigste bestimmende Faktor ist die Hypothekenfinanzierung, die eine Bewertung, eine Bankkreditanalyse und die Ausstellung eines verbindlichen Angebots erfordert (gesetzlich mindestens 10 Werktage vor der Unterzeichnung). Eine komplexe Due Diligence, die Beantragung der NIE oder die Koordination einer Vollmacht aus dem Ausland können den Zeitplan ebenfalls verlängern. Die Vereinbarung realistischer Fristen von Anfang an ist entscheidend für einen erfolgreichen Abschluss.

Es ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber dringend empfohlen. Der Notar beurkundet den Akt, berät aber keine der Parteien. Die Gestoría erledigt Verwaltungsformalitäten, führt aber keine rechtliche oder baurechtliche Prüfung durch. Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt prüft die gesamte Transaktion, identifiziert Risiken vor der Unterzeichnung und verhandelt die Bedingungen zu Ihren Gunsten. Bei einer Transaktion von 300.000 € oder mehr sind die Anwaltshonorare proportional zu den Risiken, die sie mindern.